“商改住”东风频吹 有多少商业地产能被拯救由质量分数和密度怎么算

在成都凯乐广场电梯间，一个“办公，创业，就来侠客岛”的广告引人注目，还描述说，“像酒店一样安逸，像超市一样便捷，像校园一样有趣。”

类似于侠客岛，作为一种联合办公，在成都刚风生水起，但像一线城市早已遍地开花。上周，决策层又喊话培育与发展住房租赁市场，特别是商业可分割对外出租并给予水电煤等优惠条件。

年初以来，住宅地产去库存余音未了，商业地产又接踵而至。目前，到底有多少商业地产可转化为租赁型住宅？

多位商业地产资深人士表示，可变更的商业存量数据暂难估计，已建好商业如办公楼可改成公寓，但面临不少技术问题，更多是批示为商业用途的规划用地变更用途，客观上会抑制住宅价格。

商业改公寓谋去库存

5月4日，李克强总理在国务院常务会议上强调说，实行购租并举，发展住房租赁市场，培育住房租赁企业与个人房产依法出租，一也允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

去年初，住建部曾专门发文培育和发展住房租赁市场，包括培育住房租赁专业性机构，以及推出住房租赁型REITs产品等指导意见。

不过，在彼时全国楼市持续低迷的背景下，住建部上述文件被外界一致解读为全国住宅市场“去库存”的一大举措。

一年多以来，像优客逸家、YOU+青年公寓、蘑菇公寓等借助“互联网+”风生水起，不少此类新型租赁企业已实现多轮融资，在全国加速跑马圈地。

今年初以来，在广东、重庆、四川等省份供给侧结构性改革方案中，均能发现租售并举等字眼，比如广东明确提出今后3年内“通过搭建市场化、专业化、规模化住房租赁平台等，再化解1000万平方米商品房库存”，但广东更多仍是瞄准住宅去库存。

受2010年全国“最严”楼市调控影响，国内房企加码转型商业地产开发，加上地方用地规划引导，商业地产迅速爆炸性增长，至今，高库存隐忧凸显。

全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波向记者表示，可供盘活的商业总量还没法估计，但过剩是一个事实。

以写字楼为例，世邦魏理仕相关分析师预计2016年底全国17个主要城市写字楼累计空置面积将增加32%，约1530万平方米。

前述分析师表示，城市间以及同一城市不同板块分化将继续加大，广州是唯一 一个空置率超过10%的一线城市；南京、杭州、、宁波、大连则是空置率20%以下的仅有的四个二线市场；重庆、无锡、长沙的空置率将至少连续第三年处于30%以上，呈现严重供过于求。

世邦魏理仕前述分析师说，一线城市将迎来供应高峰，以上海虹桥商务区为例，年内新增15万到20万平方米。预期全国零售租金（首层）的增速将从3~5年前年均5%~7%回落至0~2%的区间。

但是，国务院允许部分商业地产用于住宅出租的政策，不仅能有效地消化部分商业地产的空置面积，更能通过人口的引入，聚集人气，促进消费，从而提升商业地产盈利能力。

龙湖集团商业地产总经理李楠就非常看好商业地产的盈利前景。她表示，龙湖未来每年将以集团年销售回款10%为上限用作商业投资，每年开业新商场2~3个，并以“天街”为主品牌，聚焦一线及主流二线城市的交通节点重点布局。2016年投资性物业收入预计将达到20亿元，2017年达25亿到30亿元。

影响房价但较有限

年初以来，典型一二线城市房价突然出现非理性过快上涨，让普通购房者及业内人士较为担忧。如今，商业地产如果按规定可改建成租赁住房，是否会抑制上述城市房价的过快上涨？

朱凌波表示，客观上会有关联度，但更多是从商业地产去库存角度出发，因为改造之后相当于一种夹层产品，比如办公楼改成公寓或酒店，如果是这种业态，会降低成本和改造难度。

记者注意到，以四川日报报业集团为例，原办公楼早已老化，现在新的办公大厦已交付使用，而老办公楼经第三方改造装修之后变成了亚朵酒店。

从市场现状来看，像武汉等商业地产遭遇高空置率的核心城市，大量已建成的优质办公楼出现闲置，但也面临技术改造难度。

中国商业地产联盟秘书长王永平表示，像在建的商场结构已固定，不好改造，所以存在很大的局限性。他认为，办公楼改成公寓，更多是从批地环节开始将商业用途改成租赁住房用途，建议各地尽快出台变更规划等相关操作细则。

日前，四川省曾出台了“商改住”指导性意见，涉及待开发用地及已建在建商业用房。针对已建在建商业，世邦魏理仕华西区战略顾问部副董事范小蔺表示，传统方式对促进存量去化和利润实现作用有限，应该实现产品到运营的升级创新，可考虑依托目前政策给予的功能调整空间，尝试在资产运营处置上结合金融市场多元创新。